Die Wertermittlung von Immobilien soll besonders für Sie als Eigentümer transparent und unkompliziert zu verstehen sein. Wir bringen für Sie Licht in den Dschungel von Informationen.
Wir haben es bereits zuvor erwähnt, möchten den Punkt an dieser Stelle jedoch noch einmal aufgreifen: Der Beruf des Sachverständigen ist kein klassischer Ausbildungsberuf. Aus diesem Grund sollten Sie Ihr Augenmerk bei der Auswahl besonders auf die Qualifikationen und die Zertifizierung des Sachverständigen legen.
Die Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine optimale Bestätigung für die Zertifizierung eines Sachverständigen. Dabei handelt es sich um die Personenzertifizierung, die europaweit anerkannt und eines der besten Kriterien ist, um die Kompetenz eines Gutachters zu überprüfen. Die DIN EN ISO/IEC 17024 macht die Anforderungen und Qualifikationen eines Sachverständigen erstmals weltweit vergleichbar. Experten gehen inzwischen davon aus, dass diese Zertifizierung die öffentliche Bestellung mit der Zeit ablösen wird – auch in Deutschland bekommt sie immer mehr Beachtung. Bereits seit 2003 ist sie als Europäische Norm festgeschrieben und wurde kurz danach auch als Deutsche Norm übernommen.
Wer als Sachverständiger durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle zertifiziert wurde, wird mit seinen Kompetenzen international anerkannt. Aber auch für Sie als Auftraggeber bietet die Norm Vorteile: Sie setzt voraus, dass die zertifizierten Sachverständigen ihr Fachwissen kontinuierlich aktualisieren und erweitern. Fort- und Weiterbildungen gehören demnach zum Alltag. Zudem müssen zertifizierte Sachverständige ihre Gutachten und andere Nachweise bei der Zertifizierungsstelle zur Überprüfung einreichen.
Die Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 in Kürze:
Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung beispielsweise in Ratingen oder Mülheim verkaufen, sollte zu Beginn immer eine professionelle Bewertung der Immobilie stehen. Je nachdem, in welcher Ausgangslage Sie sich befinden und welche Ziele Sie verfolgen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, den Wert zu ermitteln. Dabei wird eines von drei anerkannten Verfahren angewandt:
Das Sachwertverfahren kann bei Immobilien angewandt werden, die nicht vermietet sind, also zum Beispiel bei Ihrem selbst genutzten Einfamilienhaus in Essen. Der Gutachter legt den Fokus bei der Bewertung auf die Bausubstanz. Das bedeutet konkret, dass die Bewertung auf Grundlage des Hauses selbst erstellt wird und nicht ausschließlich auf dem Marktgeschehen basiert. So funktioniert die Bewertung anhand des Sachwertverfahrens: Der Sachverständige ermittelt den Bodenwert des Grundstücks sowie den Gebäudesachwert. Beide Werte werden addiert und ergeben den vorläufigen Sachwert der Immobilie. Im Anschluss wird diese Bewertung mit einem Marktanpassungsfaktor entsprechend der aktuellen Marktsituation korrigiert.
Da das Sachwertverfahren eine sehr komplexe Methode der Wertermittlung ist, sind hier gute Markt- und Fachkenntnisse des Sachverständigen erforderlich.
Einen anderen Ansatz verfolgt das Vergleichswertverfahren. Auch dieses Verfahren kann bei selbst genutzten Immobilien, aber auch bei Grundstücken eingesetzt werden. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren basiert es jedoch auf Immobilienverkaufspreisen, die tatsächlich am Markt erzielt werden konnten. Der Gutachter verwendet Immobilienverkäufe als Vergleichsobjekte, die zu großen Teilen mit der Immobilie übereinstimmen, die bewertet werden soll. Wurde zum Beispiel ein Haus in ähnlicher Lage in Düsseldorf verkauft, das in etwa aus dem gleichen Baujahr stammt und in Zustand und Größe übereinstimmt, ist es ein passendes Vergleichsobjekt. Kleinere Unterschiede können durch Zu- oder Abschläge ausgeglichen werden. Ist das Haus, das bewertet werden soll, beispielsweise etwas neuer, wird ein Zuschlag gegenüber dem Vergleichsobjekt mit einberechnet. Der Vorteil an diesem Verfahren ist die reelle Bewertung anhand der bisherigen Geschehnisse auf dem Markt.
Handelt es sich bei der Immobilie, die verkauft werden soll, um eine Renditeimmobilie, setzen Gutachter das Ertragswertverfahren ein. Da es hier nicht darum geht, das Haus oder die Wohnung zur Eigennutzung zu verkaufen, wird der Ertrag in die Bewertung mit eingerechnet. In vielen Fällen sind Renditeimmobilien bereits vermietet und gelten auch als Anlageimmobilie. Der Wert solcher Immobilien wird entsprechend nach einem weiteren Faktor ermittelt: den Erträgen, die mit ihnen erwirtschaftet werden. Soll ein Gutachter eine Immobilie nach dem Ertragswertverfahren schätzen, ermittelt er ihren Wert anhand des Bodenwerts des Grundstücks, des Sachwerts des Hauses und der Erträge.
Es gibt zahlreiche Gründe, aus denen Sie ein Gutachten für Ihre Immobilie benötigen. Verlassen Sie sich in jeder Situation auf einen zuverlässigen und zertifizierten Gutachter für Ihre Immobilienbewertung:
Nützliches Wissen für häufige Ausgangssituationen
Die Kaufbegleitung ist ein beliebtes Instrument beim Immobilienkauf. Oft sind potenzielle Käufer sich unsicher in Bezug auf den angesetzten Kaufpreis. Existiert kein neutrales Gutachten seitens des Verkäufers, kann eine Kaufbegleitung die Entscheidung und die Verhandlungen erleichtern. Ein sachkundiger Immobilienexperte steht Ihnen beim Immobilienkauf zur Seite und bietet eine zusätzliche, qualifizierte Entscheidungshilfe für Ihren Kaufwunsch. Ein weiterer Vorteil für Sie: Sie umgehen mögliche Fallstricke und vermeiden monetäre Verluste.
Im Falle einer Scheidung entsteht gerade in Bezug auf Immobilien schnell ein Pulverfass aus möglichen Streitthemen. Nicht nur emotional, sondern auch finanziell kann eine Scheidung eine schwierige Zeit bedeuten. Durch ein neutrales Gutachten, das für gemeinsame Immobilien erstellt wird, werden mögliche Streitpunkte bereits im Keim erstickt und erleichtern beiden Parteien die schwierige Zeit.
Benötigt das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie, bestimmt es diesen in der Regel eigenständig. Nicht selten kommt es dabei jedoch vor, dass Ihnen ein steuerlicher Nachteil entsteht – dabei ist es unerheblich, ob die Wertermittlung aufgrund einer Erbschaft, der Ermittlung des Betriebsvermögens oder aufgrund einer anderen Angelegenheit erfolgt. Der Grund dafür: Das Finanzamt verwendet eine stark vereinfachte Formel für die Berechnung des Grundbesitzwertes. Eine Vor-Ort-Besichtigung findet bei einer Bewertung durch das Finanzamt in der Regel nicht statt. Sie haben jedoch die Möglichkeit, nach § 198 BewG Gebrauch vom Nachweis des niedrigen gemeinen Wertes zu machen. Stellt ein zertifizierter Immobiliengutachter einen niedrigeren Wert Ihrer Immobilie fest, erkennt das Finanzamt diese Ermittlung an und Sie profitieren von Steuerersparnissen.
Auch im Falle einer Pflegschaft kann ein professionelles Immobiliengutachten unangenehme Überraschungen vermeiden. Schließlich geht eine Pflegebetreuung nicht nur mit zahlreichen Verpflichtungen, sondern vor allem auch mit einer emotionalen Zeit einher. Kommt es in einer solchen Zeit zu komplizierten Verhandlungen mit dem Vormundschaftsgericht, sollten Sie abgesichert sein. Gerade in einer solchen Angelegenheit sollten Sie mit größter Sorgfalt vorgehen.
